Annam Gourmet_2020.12.31

Bất động sản cuối năm: Băng đã tan và bong bóng đang hình thành

Cuối năm 2013, câu hỏi mà những nhà đầu tư bất động sản hỏi nhau đó là liệu băng sẽ tan, một câu hỏi mang đầy nghi ngờ trong một giai đoạn mà thị trường vô cùng ảm đạm. Đến cuối năm 2014 câu hỏi lại là liệu băng đã tan khi mà thanh khoản của thị trường được đo bằng số lượng giao dịch tăng lên một cách rõ nét.

Đến cuối năm 2015, thay vì đặt ra những câu hỏi, vấn để khiến các chuyên gia kinh tế, những người quan tâm đến sự tăng nóng của thị trường bất động sản lo ngại là hiện tượng bong bóng bất động sản sẽ ảnh hưởng đến các cân đối vĩ mô của nền kinh tế.

Bong bóng đang hình thành

“Cảnh báo bong bóng bất động sản” là thông điệp được TS Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR) thuộc ĐH Quốc gia Hà Nội, công bố trong Báo cáo kinh tế vĩ mô quý III năm 2015.

Theo VEPR, thị trường bất động sản có sự tăng trưởng rất mạnh mẽ trong quý 3 cũng như 9 tháng đầu năm. Thông tư 36/2014/TT-NHNN nới lỏng cho vay bất động sản, giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống 150%, đã tạo hiệu ứng tích cực.

Theo thống kê của Savills, số căn hộ chào bán mới cũng như được bán thành công liên tục ở mức cao. Thị trường trong Quý 3/2015 hấp thụ khoảng 5.220 và 6.650 căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, tăng cao tương ứng 59% và 50% so với cùng kỳ 2014. Tuy nhiên, giá bất động sản diễn biến khá ổn định, xu hướng tăng nhẹ chưa có dấu hiệu sốt nóng. Chỉ số giá bất động sản trong Quý 2 tăng 0,3 điểm tại thành phố Hồ Chí Minh và 1 điểm tại Hà Nội. Theo đánh giá của CBRE, lượng giao dịch tại thành phố Hồ Chí Minh phần lớn nằm ở phân khúc cao cấp. Tại thị trường Hà Nội, phân khúc trung cấp vẫn giữ vị trí thống trị, trong khi căn hộ cao cấp tăng mạnh. Ngược lại phân khúc bình dân nhận được ít sự quan tâm. Gói cho vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng với đối tượng thu nhập thấp mới giải ngân được 26% tính đến tháng 9/2015. Trong khi đó, tốc độ cho vay bất động sản có dấu hiệu tăng mạnh, đạt 10,89% trong nửa đầu năm 2015.

“Chúng tôi cho rằng sự hồi phục của thị trường bất động sản là tín hiệu tích cực với nền kinh tế, tuy nhiên cần thận trọng với khả năng hình thành bong bóng tài sản do chính sách tiền tệ nới lỏng quá mức”, ông Thành cảnh báo.

Bong bóng do đầu cơ

Bong bóng trên thị trường tài sản như cổ phiếu, bất động sản… là một hiện tượng diễn ra mang tính chu kỳ ở giai đoạn cuối của một chu kỳ. Bất chấp các cảnh báo sớm về bong bóng bất động sản của các chuyên gia kinh tế, bong bóng bất động sản vẫn diễn ra như một phần tất yếu của quy luật thị trường nói theo kiểu của Sir John Templeton, một nhà đầu tư cổ phiếu vĩ đại của thế kỷ 20: “Thị trường đầu cơ sinh ra trong sự ảm đạm, lớn lên bằng sự hoài nghi, phát triển nhờ sự lạc quan và chết bởi sự thỏa mãn”.“Bất chấp các cảnh báo sớm về bong bóng bất động sản của các chuyên gia kinh tế, bong bóng bất động sản vẫn diễn ra như một phần tất yếu của quy luật thị trường nói theo kiểu của Sir John Templeton, một nhà đầu tư cổ phiếu vĩ đại của thế kỷ 20: “Thị trường đầu cơ sinh ra trong sự ảm đạm, lớn lên bằng sự hoài nghi, phát triển nhờ sự lạc quan và chết bởi sự thỏa mãn”

Trong chương trình “Dân hỏi-Bộ trưởng trả lời” tối 12/7/2015, trước lo ngại về bong bóng bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng: “Nói thị trường bất động sản phục hồi, có giao dịch nhiều là do đầu cơ là không đúng. Bởi chúng ta đều biết giai đoạn 2011-2013 là giai đoạn thị trường đóng băng, lúc đó không có hoặc rất ít có hiện tượng đầu cơ”.

Tuy nhiên, bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng thừa nhận rằng khi giao dịch tăng lên thì khả năng đầu cơ trở lại là điều không tránh khỏi. Vấn đề chính là chúng ta kiểm soát không để thị trường phát triển nóng, tạo ra bong bóng bất động sản. Muốn làm được điều này thì cần tăng cường kiểm soát sự phát triển của các đô thị, kiên trì kiểm soát thị trường bất động sản với việc thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia, tức là phải cân đối cung cầu. Chiến lược nhà ở quốc gia đưa ra cầu để cải thiện nhà ở cho người dân thì thị trường cũng phải đáp ứng cầu đó. Nếu được như vậy thị trường chắc chắn sẽ phát triển bền vững.

Lịch sử của các chu kỳ bất động sản đã từng diễn ra ở Việt Nam và trên thế giới cho thấy rằng bất chấp mong muốn ổn định thị trường bằng các biện pháp quản lý của các cơ quan nhà nước, bong bóng bất động sản rất khó tránh khỏi do hiện tượng đầu cơ, khi giá nhà tăng sẽ càng thu hút nhiều nhà đầu cơ mua nhà đẩy giá nhà tăng, khi giá nhà tiếp tục tăng lại càng thu hút thêm nhiều nhà đầu cơ hơn. Rất khó để kiểm soát hành vi đầu cơ của thị trường bởi có rất nhiều lực lượng thị trường tham gia vào trò chơi đầu cơ.

Các nhà đầu cơ bất động sản sẽ có một quãng thời gian dài “khiêu vũ” ăn nên làm ra trước khi nhạc dừng lại, khi mà thị trường đầu cơ bất động sản đạt tới đỉnh điểm và bắt đầu rơi vào giai đoạn sụt giảm.

Bài viết và hình ảnh độc quyền của Tạp chí NỮ DOANH NHÂN